合法转租（★★★）

 

    1. 合法转租的概念。转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。合法转租，指经出租人同意的转租合同。注意以下三点：

 

    ①须经出租人同意。出租人同意的意思表示，可明作出，也可默示作出；可事前同意，也可事后同意（即追认）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。

 

    ②出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。该转租合同有效。出租人不得再行主张转租合同无效或者主张解除租赁合同。独角 兽司 法考 试网

 

    ③超期转租未经出租人同意的，超期部分的转租合同无效。《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定，在合法转租中，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效（见【例7】）。

 

    【例7】甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租赁为三年。乙、丙间转租合同的效力如下：①仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。②乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，转租合同全部有效。③甲事后追认的，转租合同全部有效。④甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年以上的，租赁合同全部有效。

 

    2. 合同相对性在转租合同中的适用。（见本编第一章之“合同的相对性部分”的【例6】）。另请参阅（04年•卷三•59题）。

 

    【真题研习】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（04年•卷三•59题）

    　A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

    　B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金

　    C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

　    D．冯某有权要求翁某承担违约责任

    【答案】AC

 

    3. 次承租人的代位清偿请求权。根据《城镇房屋租赁合同解释》第17条，在合法转租中，若承租人不支付到期租金，房屋租赁合同的次承租人享有代位清偿请求权，有权替承租人支付到期租金（以防止出租人行使法定解除权），承租人不得提出异议，出租人没有资格拒绝（见【例8】）。注意：次承租人不仅是替人清偿债务，这同时蕴含着次承租人的权利。他有权这样做。

 

    【例8】甲将房屋出租乙，租期5年，后乙经甲同意，将房屋转租给丙，租期4年。第二年，乙因故不能按期支付到期租金，甲多次催告无果。①假设乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙不表示反对，甲也接受，乙的母亲之代位清偿有效。②假设乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙表示反对，甲也因乙反对而拒绝，乙的母亲就不能替儿子还债。此时，乙不能支付到期债务的原因在于，乙不支付到期租金的事实与乙的母亲不具有法律上的利害关系，只有事实上的利害关系。乙的母亲不享有代位清偿的请求权。③假设，丙提出替乙支付到期租金，则乙不得反对（反对也没有用），甲不得拒绝（甲拒绝的，丙可以提存），因为乙不支付到期租金，甲享有解除权，甲解除甲、乙的租赁合同后，丙相对于甲成为无权占有人，甲可以对丙行使返还原物请求权。可见，乙不支付到期租金与丙具有法律上的利害关系，所以，法律赋予丙代位清偿请求权（清偿之中包含了权利）。独角 兽司 法考试 网

 

    【概念辨析】 【次承租人的代位清偿请求权】VS【抵押物受让人的涤除权】我国民法上现在规定了两个有法律上利害关系人的代位清偿请求权：①一个是《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定的合法房屋转租合同中次承租人的代位清偿请求权。②另一个是《物权法》第191条第二款后半句规定的抵押物受让人的代位请求权（有一个好听的名字：“涤除权”）。它们的共同特点是，由于债务人债务的清偿与其具有法律上的利害关系，故其享有替债务人清偿债务的权利，债务人没有资格提出异议，债权人也没有资格拒绝（见【例9】）。

 

    【例9】甲为了担保自己的债务将自己的一套房屋抵押给乙，后甲未经乙的同意，欲将该房屋出售给丙。乙知道后表示反对，丙提出替甲清偿全部债务。①丙属于具有法律上的利害关系人，享有代位清偿请求权，甲不得拒绝。②甲拒绝的，丙可以通过提存消灭乙对甲的债务。③若受让人丙行使涤除权，抵押人甲转让房屋毋须经过抵押权人乙同意，这是《物权法》第191条第二款后半段规定的另一个代位清偿请求权。