买卖不破租赁（★★★）

 

    《合同法》

 

    第二百二十九条  租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

 

    《城镇房屋租赁合同解释》 

 

    第二十条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

 

    （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

 

    （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

    《物权法》

 

    第一百九十条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

 

    1. 概念。买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指在租赁期间，租赁物的所有权发生变动，由新所有权人法定承受该租赁合同。所谓法定承受，指原租赁合同的权利义务内容（租金、期限等）维持不变，什么也不需要做，自动将承租人变更为新的所有权人。不动产租赁合同与动产租赁合同均适用买卖不破租赁。

 

    2. 买卖不破租赁的构成要件：①租赁合同有效。②租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。独角 兽司法 考试网

 

    3. 买卖不破租赁的例外情形：在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的；②先抵押后出租，抵押权已经登记的。③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。须注意：先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押权未登记的，仍适用买卖不破租赁规则（见【例3】）。还须注意：先抵押后出租，抵押权已经登记的，抵押权实现导致所有权变动的，只是不适用买卖不破租赁，但房屋承租人依然享有优先购买权（见【例4】）。

 

    【例3】甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后甲又将该汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权，汽车被丁购得。①先抵押后出租，抵押权未登记的，仍适用买卖不破租赁。②丁应法定承受原租赁合同。

    【例4】甲将房屋抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙的同意，将房屋出租给丙，租赁5年。半年后，乙行使抵押权拍卖房屋，被丁购得，且过户登记给丁。①根据《物权法》第191条，甲未经乙的同意，只是不能转让房屋，所以甲未经乙同意，将房屋出租给丙的，甲、丙间房屋租赁合同有效。②根据《物权法》第190条、《城镇房屋租赁合同解释》第20条，先抵押后出租，抵押权登记的，不再适用买卖不破租赁，故丁不受该租赁合同约束。③须注意：乙行使抵押权拍卖房屋时，承租人乙仍享有优先购买权，如果丙和丁的出价条件相同，丙享有优先于丁购买的权利。这一点特别容易被忽略，一定要记住。