抵押中的“地随房走、房随地走” 

 

    《物权法》

 

    第一百八十二条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

 

　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

 

    第二百条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

 

   “鱼儿离不开水，房儿离不开地”，《物权法》规定了抵押中的“地随房走、房随地走”规则。理解这一制度时，要特别注意其与《物权法》第199条的联系，识别出已形成的“重复抵押”，这是考试的难点。

 

   （一）房地一并抵押（★★★）

 

    1．根据《物权法》第182条：①以建筑物抵押的，应当将该建筑物“占用范围内”的建设用地使用权一并抵押（即不仅办理房屋的抵押登记，还要办理房屋占有范围内的建设用地使用权的抵押登记）。②以建设用地使用权抵押的，应当将土地上“已有”的构筑物一并抵押（跑两趟路，交两遍钱，办理两个抵押登记）。独 角兽司 法考 试网

 

    2．抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产“视为一并抵押”。所谓“视为一并抵押”，指的是：①只办理了建筑物的抵押登记，没有办理建设用地使用权的抵押登记，视为建筑物占用范围内的建设用地使用权“已经办理了登记”；②同样，只办理了建设用地使用权抵押登记，而未办理建筑物抵押登记点，也视为土地上已经存在的建筑物“已经办理了抵押登记”。在此意义上，可以说《物权法》第182条是《物权法》第187条的例外。

 

    3．抵押人将土地和土地上已经存在的房屋分别抵押给不同的债权人的，则构成重复抵押（见【例1】）。

 

   【例1】甲仅有一栋楼房，为了融资，甲于4月1日将自己的房屋抵押给乙，仅办理了房屋抵押登记。4月20日，甲又将建造该楼房的建设用地抵押给丙，仅办理了建设用地使用权抵押。①4月1日，乙同时取得房屋占有范围内建设用地使用权之抵押权（第一顺位）。②4月20日，丙同时取得房屋的抵押权（第二顺位）。③房屋和房屋占用范围内的建设用地均构成重复抵押，乙第一顺位，丙第二顺位。④仅房屋占用范围之外的建设用地由丙单独享有抵押权。

 

   （二）土地上新增的房屋不属于一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围（★★★）

 

    根据《物权法》第200条的规定：①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。②实现该建设用地使用权上的抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。独 角兽司 法考试 网

 

   【例2】为了融资，甲将自己的建设用地使用权抵押给乙，向甲借了1000万元（无利息），并办理了抵押登记。此后，甲在该建设用地上建造房屋。现甲不履行还款义务。①乙对土地上的房屋不享有抵押权，但乙行使自己的抵押权时，可以将房屋与土地一并拍卖。②在技术上，应分别计算土地拍卖的金额与房屋拍卖的金额，乙对房屋拍卖的金额不享有优先受偿权。③土地与房屋共拍卖了1500万元（估计土地700万元，房屋800万元），乙仅对700万元享有优先受偿权，剩余的800万元应为甲的普通责任财产。