预告登记，指为了保全以将来发生不动产物权变动为内容的债权请求权，而以该债权请求权为对象的登记。（1）预告登记的种类：实践中，预告登记主要包括：①商品房预售登记。②在建工程抵押的预告登记。③抵押权顺位的预告登记。（2）预告登记的效力：①办理了买卖（赠与）合同预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力（但不影响合同的效力）。②预告登记在下列两种情形下自动失效，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力：（a）债权消灭。（b）自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。

 

    【例28】房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后（此时房屋所有权仍属于甲），甲擅将该套房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①此例彰显预告登记之保障将来实现不动产物权的作用。②甲的处分不能发生物权效力，丙不能取得房屋所有权（注意：若不托关系是不可能办理过户登记的）。③乙有权请求甲涂销丙之登记，并给自己办理过户登记。④甲、丙合同有效，丙可对甲主张违约责任。

 

    【例29】房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押，并办理了抵押预告登记。房屋建好后，甲又以该房屋为丙设立抵押权，并于2009年4月1日办理了抵押登记。乙亦在可以办理抵押本登记之日起3个月内办理了抵押登记，登记日期为2009年4月20日。①此例彰显预告登记之顺位保障作用。②乙的抵押权登记在后，但由于预告登记在前，故乙的抵押权优先于丙的抵押权。③要正确理解《物权法》第20条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的意思。其含义是：（a）若办理了买卖（赠与）合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意，出卖、赠与、抵押该不动产的，不发生物权效力。（b）若办理了抵押合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意，抵押该不动产的，仍可发生抵押权设立的效果，只是顺位靠后。独 角兽 司法考 试网

 

    【例30】房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后，在给乙办理过户登记前，甲宣告破产。①此例彰显预告登记之破产保护作用。②多亏预告登记襄助，该房屋不属于甲的破产财产，乙仍有权请求破产清算人给自己办理过户登记。

 

    【真题研习】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（09年•卷三•8题）

 

　　 A．抵押合同有效，抵押权设立          B．抵押合同无效，但抵押权设立 

 

　　 C．抵押合同有效，但抵押权不设立 　   D．抵押合同无效，抵押权不设立 

 

    【答案】C