一、租赁合同概述

 

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为诺成、双务、有偿的合同。与买卖合同等不同，租赁合同转让的是租赁物的使用权，而非所有权。因此法律对合同的最长期限有限制。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。当事人没有约定租赁期限为不定期租赁。不定期租赁一般以下几种情形：（1）当事人没有约定租赁期限或者约定不明确的租赁合同。（2）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（3）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

 

　　 二、租赁合同当事人权利义务

 

　　关于双方当事人的权利义务，重点掌握如下内容：

 

　　1、保持与维修义务。出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故租赁物的维修义务，除当事人另有约定外，应由出租人承担。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

 

　　2、增设与转租。（1）承租人未经出租人同意，不得增设他物，擅自增设的，出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失。独角 兽司 法考试 网（2）承租人未经出租人同意，不得转租。擅自转租的，出租人可以解除合同。经过出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

 

　　3、租金支付。租金支付的方式与借款合同中的利息支付方式一致，具体见《合同法》第226条规定。

 

　　4、所有权变动不影响租赁合同效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即实行“买卖不破租赁”的原则。要注意的是，不影响租赁合同效力的绝不限于买卖合同，而是租赁期间所有的所有权让与均不影响原租赁合同的效力。

 

　　5、租赁合同的风险负担。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

 

　　6、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

 

　　 三、房屋租赁合同

 

　　房屋租赁合同，是指以不动产——房屋为租赁标的物的租赁合同。作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

 

　　1、房屋租赁的无效与处理

 

　　房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。独 角兽 司法 考试网

 

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

 

　　2、房屋租赁中承租人的优先购买权

 

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是房屋租赁合同中特别为承租人设计的优先购买权，这是“居者有其屋”的政治理想在法律上的反映。因此只有房屋租赁规定了优先购买权，其他标的物租赁并没有优先购买权的适用。在理解承租人的优先购买权时，注意以下几点：（1）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（3）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 

 

　　3、装修、增建情况下当事人的权利义务

 

　　在房屋租赁中，如果承租人在租赁期间对租赁物进行了装修或者增建，就会涉及这些装修物或者增建物在租赁合同终止后的利益归属问题。对此要根据如下情况分别处理：（1）经出租人同意的装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有； 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（2）经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（3）经出租人同意的装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但出租人同意利用的，在利用价值范围内应当给予承租人适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，独角 兽 司法考 试网 剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。（4）经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（5）未经出租人同意的装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（6）经出租人同意的扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

 

　　4、转租情况下当事人的权利义务

 

　　（1）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

 

　　（2）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，不得主张解除合同或者认定转租合同无效。

 

　　（3）因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。独角 兽司 法 考试网

 

　　5、房屋租赁中同住人的权利

 

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。