根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据这条规定，我国的不动产物权的变动采取的是登记生效主义。即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。

 

　　同时该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的除外”的情形：

 

　　1、《物权法》第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

 

　　2、《物权法》第二章第三节规定的物权变动的特殊情况：

 

　　（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。

 

　　（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

 

　　（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但是注意一点，依照上述三种情形享有不动产物权的，当事人在处分该物权时，仍需依照法律规定先办理登记，将不动产物权登记于自己名下，然后才能完成转让。未经登记，不发生物权效力。

 

　　3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况，物权法特别规定，特别物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这些情形主要有：

 

　　（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。独角 兽司 法考试 网

 

　　（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

 

　　（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。

 

　　《物权法》及相关司法解释就不动产物权的登记方式及生效时间也作了详细规定：

 

　　1、凡是以登记为生效条件，根据《物权法》的规定，自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《物权法》规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

 

　　2、《物权法》为了保障不动产物权变动合同中当事人的合法权益，还就不动产物权变动合同中的预告登记做了专门规定。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

 

　　3、更正登记与异议登记。更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人基于登记取得不动产登记簿上记载的物权。更正登记既可以由权利人及利害关系人提起申请，在登记簿记载的权利人同意的情况下更正；也可以是利害关系人提起申请且有证据证明登记确有错误的，登记机关作出更正登记。

 

　　异议登记是将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出的异议记入登记簿的行为。独角 兽司法 考试网异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人不得主张基于登记而产生的公信力。为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定，法律要求申请人在异议登记之日起十五日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。而且异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

 

　　需要注意的是，根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法解释（一）》也有类似的规定，该司法解释第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

 

　　在法律性质上，登记是行政行为，因此与登记有关会产生一系列的行政诉讼，在涉及登记的行政诉讼中，应当注意以下问题：

 

　　1、公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

 

　　2、公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：

 

　　（1）房屋灭失；

 

　　（2）房屋登记行为已被登记机构改变；

 

　　（3）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

 

　　3、同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。独角 兽 司法考 试网

 

　　4、当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

 

　　5、被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。