2014年司考已经开始新的旅程，民法是司法考试中复习比较有难度的科目，所以独角兽司法考试网为大家整理了民法基础复习知识点，希望对大家复习过程中有所帮助。

 

    抵押中的“地随房走、房随地走” 

    《物权法》

    第一百八十二条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

    第二百条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

 

    “鱼儿离不开水，房儿离不开地”，《物权法》规定了抵押中的“地随房走、房随地走”规则。理解这一制度时，要特别注意其与《物权法》第199条的联系，识别出已形成的“重复抵押”，这是考试的难点。

 

    （一）房地一并抵押（★★★）

    1．根据《物权法》第182条：①以建筑物抵押的，应当将该建筑物“占用范围内”的建设用地使用权一并抵押（即不仅办理房屋的抵押登记，还要办理房屋占有范围内的建设用地使用权的抵押登记）。②以建设用地使用权抵押的，应当将土地上“已有”的构筑物一并抵押（跑两趟路，交两遍钱，办理两个抵押登记）。

    2．抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产“视为一并抵押”。所谓“视为一并抵押”，指的是：①只办理了建筑物的抵押登记，没有办理建设用地使用权的抵押登记，视为建筑物占用范围内的建设用地使用权“已经办理了登记”；②同样，只办理了建设用地使用权抵押登记，而未办理土地上已有建筑物抵押登记的，也视为土地上已有建筑物“已经办理了抵押登记”。在此意义上，可以说《物权法》第182条是《物权法》第187条的例外。

    3．“视为一并抵押”的效果在于：往往形成重复抵押（见【例1】）。

 

    【例1】甲仅有一栋楼房，为了融资，甲于4月1日将自己的房屋抵押给乙，仅办理了房屋抵押登记。4月20日，甲又将建造该楼房的建设用地抵押给丙，仅办理了建设用地使用权抵押。①4月1日，乙（因视为一并抵押而）同时取得房屋占有范围内建设用地使用权之抵押权（第一顺位）。②4月20日，丙（因视为一并抵押而）同时取得房屋的抵押权（第二顺位）。③两个“视为一并抵押”就导致房屋和房屋占用范围内的建设用地均构成重复抵押，乙第一顺位，丙第二顺位。④仅房屋占用范围之外的建设用地由丙单独享有抵押权。

 

    （二）土地上新增的房屋不属于一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围（★★★）

    根据《物权法》第200条的规定：①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。②实现该建设用地使用权上的抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿（见【例2】）。

    【例2】为了融资，甲将自己的建设用地使用权抵押给乙，向甲借了1000万元（无利息），并办理了抵押登记。此后，甲在该建设用地上建造房屋。现甲不履行还款义务。①乙对土地上的房屋不享有抵押权，但乙行使自己的抵押权时，可以将房屋与土地一并拍卖。②在技术上，应分别计算土地拍卖的金额与房屋拍卖的金额，乙对房屋拍卖的金额不享有优先受偿权。③土地与房屋共拍卖了1500万元（估计土地700万元，房屋800万元），乙仅对700万元享有优先受偿权，对房屋变卖的800万元乙不享有优先受偿权（因房屋不是抵押权的客体）。

 

    （三）乡村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走” （★★）

    根据《物权法》第183条、第201条的规定：①乡镇、村企业的集体建设用地使用权不得单独抵押。②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。